Die Teilungserklärung ist das Grundlagendokument jeder Eigentümergemeinschaft. In ihr steht, wie ein Grundstück in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird, was jedem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam. Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sie gelesen haben, bevor er unterschreibt. Wer umbauen möchte oder nach einem Schaden klären muss, wer zahlt, braucht sie ebenfalls.
Denn Streit in Eigentümergemeinschaften beginnt erstaunlich oft mit derselben Frage: Gehört das mir, oder gehört es der Gemeinschaft? Ob ein Fenster erneuert, ein Balkon saniert oder ein Rohr repariert werden muss und wer dafür die Rechnung bekommt, hängt an der Antwort.
Dieser Ratgeber erklärt, was die Teilungserklärung regelt, was Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bedeuten, wie sich beides im Einzelfall abgrenzen lässt, welche Rolle die Gemeinschaftsordnung spielt und was bei einem Wasserschaden und in der Gebäudeversicherung gilt.
Was die Teilungserklärung regelt
Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer eines Grundstücks sein Eigentum in Miteigentumsanteile auf und verbindet mit jedem Anteil Sondereigentum. Das ist der Weg nach § 8 WEG, der in der Praxis häufigste: Ein Bauträger oder ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses teilt, bevor die Wohnungen verkauft werden. Der andere Weg ist der Teilungsvertrag mehrerer Miteigentümer nach § 3 WEG. Erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht die Eigentümergemeinschaft.
§ 8 Abs. 1 WEG: Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist.
Zu den Unterlagen gehören in der Regel drei Teile. Die eigentliche Teilungserklärung nennt die Wohnungen und Räume und ordnet sie den Miteigentumsanteilen zu. Der Aufteilungsplan zeigt Grundrisse, Schnitte und Ansichten und nummeriert jede Einheit. Er muss von der Baubehörde unterschrieben und gesiegelt sein, § 7 Abs. 4 WEG. Dazu kommt die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde: Sie bestätigt, dass die Räume in sich abgeschlossen sind, denn Sondereigentum soll nur an in sich abgeschlossenen Räumen eingeräumt werden (§ 3 Abs. 3 WEG). Meist enthält die Urkunde außerdem die Gemeinschaftsordnung, dazu unten mehr.
Die Teilungserklärung liegt bei den Grundbuchakten des Amtsgerichts. Jeder Eigentümer kann Einsicht und Abschriften verlangen, Kaufinteressenten brauchen ein berechtigtes Interesse. Auch die Hausverwaltung hat sie, und sie ist üblicherweise Anlage zum Kaufvertrag. Bei älteren Häusern, die erst nachträglich aufgeteilt wurden, ist die Urkunde nicht selten knapp, und spätere Nachträge sind wichtig: Eine Teilungserklärung ist erst mit allen Änderungen vollständig.
Sondereigentum: Was Ihnen allein gehört
Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, § 3 Abs. 1 WEG. Es ist immer mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden und lässt sich nicht davon trennen. Wer Wohnungseigentümer ist, kann seine Wohnung bewohnen, vermieten, verkaufen und vererben, soweit das Gesetz nicht entgegensteht, § 13 Abs. 1 WEG.
Im Einzelnen gehören zum Sondereigentum die Räume selbst und die Bestandteile, die sich verändern, entfernen oder einfügen lassen, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer über das bei geordnetem Zusammenleben Unvermeidliche hinaus beeinträchtigt werden, § 5 Abs. 1 WEG. Typisch sind Bodenbeläge, Wand- und Deckenputz auf der Innenseite, nichttragende Innenwände, Innentüren, Sanitärobjekte und Einbauküchen. Auch ein zugehöriger Keller oder Dachbodenraum kann Sondereigentum sein.
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gilt: Stellplätze gelten als Räume und können deshalb Sondereigentum sein. Außerdem kann sich das Sondereigentum auf Teile des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstrecken, also etwa auf eine Terrasse oder einen Gartenteil, wenn die Wohnung dadurch wirtschaftlich die Hauptsache bleibt, § 3 Abs. 2 WEG. Die Flächen müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein. Davon zu unterscheiden ist das Sondernutzungsrecht: Dabei bleibt die Fläche Gemeinschaftseigentum, aber ein Eigentümer darf sie allein nutzen.
Wer sein Sondereigentum nicht selbst nutzt, kann es durch einen Dritten betreuen lassen. Diese Betreuung der einzelnen Wohnung ist die Sondereigentumsverwaltung und von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums getrennt. Was dazu gehört, steht auf unserer Seite zur Sondereigentumsverwaltung.
Gemeinschaftseigentum: Was allen gehört
Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist. Dazu zählen das Grundstück, die Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, § 5 Abs. 2 WEG. Das sind tragende Wände, Fundament, Geschossdecken, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, die zentrale Heizungsanlage und die Hauptleitungen.
Entscheidend ist: Diese Teile sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Auch wenn sie innerhalb einer Wohnung liegen, kann die Teilungserklärung daran nichts ändern. Umgekehrt dürfen die Eigentümer vereinbaren, dass an sich sondereigentumsfähige Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören, § 5 Abs. 3 WEG. Die Grenze lässt sich also zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, nicht zu seinen Lasten.
Für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, § 18 Abs. 1 WEG. Sie finanziert Erhaltung und Verwaltung über das Hausgeld. Beschlossen wird in der Eigentümerversammlung, und jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, § 18 Abs. 2 WEG. Der einzelne Eigentümer darf am Gemeinschaftseigentum nicht eigenmächtig handeln, auch nicht, wenn es seine Wohnung betrifft.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Die Abgrenzung ist dort schwierig, wo ein Bauteil in der Wohnung liegt, aber dem Haus dient. Hier gilt eine feste Reihenfolge: Zuerst prüft man, ob das Gesetz das Bauteil zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuweist. Erst dann schaut man in Teilungserklärung und Aufteilungsplan, ob etwas anderes bestimmt ist. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Fälle.
| Bauteil | Üblicherweise | Hinweis |
|---|---|---|
| Fenster mit Rahmen und Verglasung | Gemeinschaftseigentum | Zwingend, weil sie das äußere Erscheinungsbild bestimmen |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum | Zwingend, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12) |
| Balkonplatte, Brüstung, Abdichtung | Gemeinschaftseigentum | Bodenbelag und Anstrich im Balkonraum sind oft Sondereigentum |
| Heizkörper | Sondereigentum möglich | Wenn die Teilungserklärung es so vorsieht |
| Steigleitungen, Heizzentrale | Gemeinschaftseigentum | Zwingend |
| Wasser- und Heizungsleitungen | Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit | Dahinter meist Sondereigentum |
| Innentüren, nichttragende Innenwände, Bodenbelag | Sondereigentum | Soweit das Gebäude nicht beeinträchtigt wird |
Zur Wohnungseingangstür hat der BGH entschieden, dass sie nicht zu den Räumen im Sondereigentum gehört: Sie trennt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und steht deshalb zwingend im Gemeinschaftseigentum, selbst wenn die Teilungserklärung sie dem Sondereigentum zuordnet. Für Fenster gilt dasselbe, weil sie Gebäudebestandteile sind, die das äußere Bild prägen. Wer sein Fenster oder seine Wohnungstür tauschen will, braucht deshalb die Zustimmung der Gemeinschaft.
Bei Leitungen hat der BGH entschieden, dass Versorgungsleitungen, die wesentliche Gebäudebestandteile sind, im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums zwingend zu diesem gehören, auch wenn sie nur eine einzelne Wohnung versorgen (Urteil vom 26. Oktober 2012). Die Zuordnung zum Sondereigentum beginnt danach erst an der ersten für den Eigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Bei Heizkörpern hat der BGH dagegen anerkannt, dass die Teilungserklärung sie samt Anschlussleitungen dem Sondereigentum zuweisen darf. Auch dann darf der Eigentümer einen Heizkörper nicht beliebig entfernen, weil er Teil der Heizungsanlage bleibt.
Geht es um mehr als eine Reparatur, etwa um neue Fenster für das ganze Haus oder die Dämmung der Fassade, ist das eine Sache für die Gemeinschaft. Wie solche Vorhaben beschlossen und finanziert werden, erklärt der Ratgeber zum Sanieren und Modernisieren.
Die Gemeinschaftsordnung: Spielregeln der Gemeinschaft
Die Teilungserklärung beantwortet, wem was gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt, wie die Eigentümer miteinander umgehen. Rechtlich ist sie eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG, mit der die Eigentümer vom Gesetz abweichen können, soweit nichts anderes bestimmt ist. In vielen Häusern stehen beide in derselben Urkunde, sie sind aber nicht dasselbe.
§ 10 Abs. 1 WEG: Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
§ 10 Abs. 3 WEG: Gegen einen Sondernachfolger wirken Vereinbarungen nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
Typischerweise regelt die Gemeinschaftsordnung die Nutzung der Einheiten, etwa ob gewerbliche Nutzung erlaubt ist, und die Verteilung der Kosten, wenn sie vom gesetzlichen Schlüssel nach Miteigentumsanteilen abweicht. Dazu kommen Stimmrechte, Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, Stellplätzen oder Dachterrassen und Regeln zur Instandhaltung. Manche Gemeinschaftsordnungen legen fest, dass einzelne Eigentümer Kosten für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums tragen, etwa für ihre Fenster oder ihren Balkon. Das ändert nichts am Eigentum, nur an der Kostenlast.
Welche Regelung gilt, erkennt man in dieser Reihenfolge: Das zwingende Gesetz geht vor. Danach gelten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit allen eingetragenen Nachträgen. Beschlüsse der Eigentümer dürfen davon nur abweichen, wenn das Gesetz oder eine Öffnungsklausel dafür eine Beschlusskompetenz gibt. Wichtig bei einem Kauf: Eine Vereinbarung wirkt gegen den Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Beschlüsse brauchen dafür keine Eintragung und stehen in der Beschluss-Sammlung der Verwaltung.
Zuerst das Gesetz, dann die Teilungserklärung, dann die Gemeinschaftsordnung: In dieser Reihenfolge klärt sich fast jede Zuständigkeitsfrage.
Wasserschaden in der Eigentumswohnung: Wer zahlt?
Bei einem Wasserschaden entscheiden drei Fragen: Wo liegt die Ursache, was ist beschädigt, und wer hat schuldhaft etwas versäumt? Die Zuordnung nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmt zunächst nur, wer für die Beseitigung der Ursache zuständig ist. Wer am Ende die Kosten trägt, hängt zusätzlich von Versicherung und Verschulden ab.
Ursache im Gemeinschaftseigentum. Platzt eine Steigleitung, ist das Dach undicht oder liegt der Schaden an einer Leitung bis zur ersten Absperrmöglichkeit, muss die Gemeinschaft die Ursache beseitigen, aus der Erhaltungsrücklage oder dem Hausgeld. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft reguliert üblicherweise die Leitungswasserschäden am Gebäude, auch an den Wohnungen. Eine eigene Hausratversicherung braucht der Eigentümer für Möbel und Hausrat.
Ursache im Sondereigentum. Ein defekter Armaturenanschluss, ein geplatzter Waschmaschinenschlauch oder eine undichte Fuge in der Dusche liegen im Verantwortungsbereich des Eigentümers. Er muss sie reparieren lassen. Ob die Gebäudeversicherung hier einspringt, hängt von den Bedingungen der Police ab. Hat er den Schaden schuldhaft verursacht, kann sein Nachbar ihn in Anspruch nehmen, dafür gibt es die private Haftpflichtversicherung.
Mangel am Gemeinschaftseigentum, Schaden im Sondereigentum. Das ist der Streitfall. Nach überwiegender Auffassung haftet die Gemeinschaft für Schäden an Möbeln, Böden oder Mietausfall nur, wenn sie oder ihr Verwalter eine Pflicht verletzt haben, etwa einen bekannten Mangel nicht beseitigt oder einen nötigen Beschluss verzögert. Eine Haftung ohne Verschulden gibt es danach nicht. Ob § 14 Abs. 3 WEG, der einen angemessenen Ausgleich in Geld für unzumutbare Einwirkungen vorsieht, auch hier einen Anspruch begründet, ist seit der Reform 2020 umstritten. Zahlungszusagen kann ein Ratgeber deshalb nicht geben.
Eine Pflicht gibt es dagegen unstreitig: Die Eigentümer müssen nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dulden, dass Handwerker ihre Wohnung betreten, wenn Gemeinschaftseigentum instand gesetzt wird.
Gebäudeversicherung in der WEG
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Versicherungsnehmer ist die Gemeinschaft, abgeschlossen wird der Vertrag nach Beschluss durch die Verwaltung. Üblich ist die verbundene Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Elementarschäden sind nur versichert, wenn sie ausdrücklich eingeschlossen sind.
Die Versicherung erfasst das Gebäude als Ganzes. Der BGH hat dazu entschieden, dass zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum versicherungsrechtlich nicht getrennt wird, wenn die Police das Gebäude insgesamt abdeckt. Welche Bestandteile der Wohnungen im Einzelnen mitversichert sind, ergibt sich aber aus den Vertragsbedingungen. Ein vereinbarter Selbstbehalt gehört nach der Rechtsprechung zu den Kosten der Gemeinschaft und wird in der Regel nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt, unabhängig davon, wessen Wohnung betroffen war, soweit Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes regeln.
Rechenbeispiel: Selbstbehalt bei einem Leitungswasserschaden
Angenommen: Die Gebäudeversicherung hat einen Selbstbehalt von 2.500 Euro je Leitungswasserschaden. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, das Haus hat 1.000 Anteile.
- Eigentümer mit 80 Anteilen: 2.500 Euro × 80 / 1.000 = 200 Euro
- Eigentümer mit 50 Anteilen: 2.500 Euro × 50 / 1.000 = 125 Euro
Die Zahlen sind eine Annahme zur Veranschaulichung. Selbstbehalt und Verteilung stehen in Police, Gemeinschaftsordnung oder Beschluss.
Was die Gebäudeversicherung nicht abdeckt, sollte jeder Eigentümer selbst absichern: Hausrat, Möbel und eigene Einbauten über die Hausratversicherung, eigene Haftung über die Privathaftpflicht. Die Gemeinschaft wiederum sollte ihre Police regelmäßig prüfen, besonders Versicherungssumme, Selbstbehalt und eingeschlossene Gefahren. Wie Wasserschäden im Einzelfall behandelt werden, steht im Abschnitt davor.
Wie wir das in der Verwaltung handhaben
Eine Verwaltung kann die Zuständigkeitsfrage nicht entscheiden, aber vorbereiten: Eine gute Verwaltung hat die Teilungserklärung samt Nachträgen und die Beschluss-Sammlung zur Hand, ordnet bei einer Schadensmeldung ein, welcher Bereich betroffen ist, und bringt den Schaden zur Versicherung. Marquardt Immobilien ist seit 1965 ein Familienbetrieb, Matthias Marquardt zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, und betreut werden Eigentümergemeinschaften ausschließlich in Hamburg. Was wir als WEG-Verwaltung übernehmen, steht auf der Leistungsseite.
Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
