Gewerbeverwaltung in Hamburg

Gewerbe verzeiht weniger als Wohnen. Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Häuser in Hamburg: Verträge und Fristen, Betriebskosten, Betreiberpflichten.

Kostenloses Erstgespräch

Verträge und Fristen

Im Gewerbe ist fast alles Verhandlungssache und steht deshalb im Vertrag, nicht im Gesetz. Wir lesen jeden Vertrag einzeln und halten Laufzeiten, Optionen und Kündigungstermine in einem Fristenkalender pro Objekt fest. Indexanpassungen, Staffeln und Umsatzmieten überwachen wir und machen sie rechtzeitig geltend. Nachträge setzen wir formwirksam auf, denn die gesetzliche Form ist im Gewerbe kein Detail.

Ihre Mieter haben einen Ansprechpartner im Tagesgeschäft, Übergaben und Rückgaben halten wir mit Protokoll und Zustandsaufnahme fest. Flächen, Nutzungen und Konkurrenzschutz behalten wir im Blick, Bürgschaften und Kautionen führen wir und verlängern sie rechtzeitig. Beim Mieterausbau klären wir vorab, wer baut, wer zahlt und was im Objekt bleibt. Rückbaupflichten halten wir bei Vertragsende fest und setzen sie durch.

Verwalterin steckt Pins in einen großen Fristenkalender an der Bürowand, davor ein Schreibtisch mit Mietverträgen

Betriebskosten

Gewerbliche Betriebskosten rechnen wir nach den Umlageschlüsseln des jeweiligen Vertrags ab. Die können je Vertrag verschieden sein, auch im selben Haus. Auch Verwaltungskosten können umlagefähig sein, wenn der Vertrag sie klar benennt. Wo Wohnen und Gewerbe im selben Haus liegen, rechnen wir getrennt ab, denn für die Gewerbeeinheit gilt in erster Linie der Vertrag, für die Wohnungen das Wohnraummietrecht.

Wo zur Umsatzsteuer optiert wurde, behandeln wir sie korrekt. Eingangsrechnungen prüfen wir, bevor sie umgelegt werden, und passen Vorauszahlungen an. Abrechnungen sollen der Prüfung durch den Mieter standhalten.

Verwalterin liest im Technikraum die Zwischenzähler der Gewerbeeinheiten ab und trägt die Werte ins Tablet ein

Technik und Betreiberpflichten

Wiederkehrende Prüfungen für Elektrik, Aufzug, Brandschutz und Trinkwasser organisieren wir im festen Turnus und dokumentieren sie, damit keine Prüfung überfällig wird. Wir kontrollieren die Ausführung, steuern die Wartungsverträge, vergleichen sie regelmäßig auf Umfang und Konditionen und koordinieren das technische Facility Management.

Nachweise halten wir vor, damit sie im Ernstfall vorliegen, denn es zählt nicht nur die Prüfung selbst, sondern ihr Beleg. Prüf- und Wartungspflichten bleiben Ihre Verantwortung als Eigentümer, und das gilt für das gesamte Objekt, auch für gemischt genutzte Häuser. Die Delegation an Dienstleister entlastet nur bei sauberer Dokumentation, nicht schon durch den Auftrag.

Aufzugmonteur prüft im Foyer eines Geschäftshauses die Aufzugtür, der Verwalter dokumentiert die Prüfung auf dem Tablet

Gewerbe

Was im Vertrag steht, gilt

Und was nicht rechtzeitig geltend gemacht wird, ist verloren. Wir führen Fristen, Nachweise und Nachträge lückenlos.

1

Fristenkalender je Objekt

Laufzeiten, Optionen und Kündigungstermine im Blick. Keine Option läuft stillschweigend durch.

2

Indexanpassungen geltend gemacht

Wir berechnen Anpassungen, überwachen Staffeln und Umsatzmieten und machen sie rechtzeitig geltend.

3

Abrechnung nach Vertrag

Jeder Vertrag wird einzeln gelesen. Wohnen und Gewerbe im gemischt genutzten Haus rechnen wir getrennt ab.

4

Betreiberpflichten dokumentiert

Prüfungen von Elektrik, Aufzug, Brandschutz und Trinkwasser organisiert, die Nachweise liegen vor.

5

Sicherheiten geführt

Bürgschaften und Kautionen verwaltet und rechtzeitig verlängert.

6

Nachvermietung rechtzeitig

Sobald eine Option nicht gezogen wird, bereiten wir die Nachvermietung vor und stimmen Mieterausbau und Rückbau ab.

Der Start

Wie wir ein Gewerbeobjekt übernehmen

  1. 01

    Kennenlernen

    Beim Kennenlernen, telefonisch oder im Objekt, klären wir, welche Flächen, Verträge und Nutzungen Ihr Haus hat und wo es klemmt.

  2. 02

    Angebot

    Mietverträge, Nachträge, Optionen, Sicherheiten, Betriebskostenabrechnungen und Prüfnachweise sichten wir vorab, danach erhalten Sie ein transparentes, nachvollziehbares Angebot ohne versteckte Posten.

  3. 03

    Geordnete Übernahme

    Verträge, Sicherheiten und Nachweise fordern wir bei der Vorverwaltung an, sichten den Bestand und setzen den Fristenkalender für Ihr Objekt auf.

  4. 04

    Laufende Betreuung

    Ein Ansprechpartner für Mieter und Eigentümer: Fristen, Abrechnungen, Prüfungen und Wartungen laufen im Turnus, ohne dass Sie nachfragen müssen.

Fachwissen

Was das Gesetz sagt

§ 578 BGB
Für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, gelten nur ausgewählte Vorschriften des Wohnraummietrechts entsprechend. Im Übrigen gelten die allgemeinen Mietvorschriften (§§ 535 ff. BGB), soweit der Vertrag nichts anderes regelt.
§ 550 BGB
Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit.
PrKG
Das Preisklauselgesetz regelt, unter welchen Voraussetzungen Preisklauseln wie Indexklauseln zulässig sind, und sieht Ausnahmen etwa für langfristige Verträge vor.
TrinkwV
Die Trinkwasserverordnung legt die Anforderungen an die Trinkwasserqualität fest und regelt die Pflichten der Betreiber von Wasserversorgungsanlagen, etwa zu Untersuchungen und zur Gefahrenabwehr.

Kurz erklärt. Für Ihren Einzelfall ersetzt das keine Rechtsberatung.

FAQ

Häufige Fragen

Gilt im Gewerbe auch die Mietpreisbremse?

Nein. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Mietenspiegel sind Instrumente des Wohnraummietrechts. Für Gewerbeflächen gilt in erster Linie das, was Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben.

Das ist Freiheit und Risiko zugleich: Eine schlecht formulierte Anpassungsklausel bindet Sie über die gesamte Laufzeit, und die läuft im Gewerbe oft zehn Jahre und länger. Deshalb lesen wir vor jeder Verlängerung den Vertrag neu.

Was ist eine Indexmiete und wann greift sie?

Bei einer Indexmiete ist die Miete an einen Preisindex gekoppelt, im Gewerbe fast immer an den Verbraucherpreisindex. Steigt der Index um einen vereinbarten Wert, kann die Miete angepasst werden.

Entscheidend ist die Klausel: Oft wirkt die Anpassung nicht automatisch, sondern erst, wenn sie geltend gemacht wird. Wir rechnen die Entwicklung laufend nach und melden die Anpassung fristgerecht an.

Wir haben Wohnen und Gewerbe im Haus: Geht das zusammen?

Ja, wenn jemand beide Seiten im Blick hat. Rechtlich werden die Nutzungen getrennt behandelt: unterschiedliche Umlageschlüssel, unterschiedliche Abrechnungsregeln, gegebenenfalls Umsatzsteuer nur auf der Gewerbeseite.

Praktisch geht es meist um Lieferverkehr am Morgen, Lärm am Abend, Müll und Stellplätze. Wir sprechen mit beiden Seiten, bevor daraus ein Konflikt wird, und halten das Ergebnis schriftlich fest.

Was passiert, wenn eine Verlängerungsoption ausläuft?

Dann muss vorher gehandelt werden. Optionsfristen sind hart: Wird die Option nicht rechtzeitig und in der vereinbarten Form ausgeübt, ist sie weg, mit allen Folgen für Ihre Planung und die Bewertung des Objekts.

Wir melden uns Monate vorher bei Ihnen: verlängern, neu verhandeln oder nachvermieten. Wenn nachvermietet wird, starten wir die Suche, solange der Mieter noch drin ist.

Was kostet die Gewerbeverwaltung?

Die Vergütung richtet sich nach Zahl und Art der Einheiten, dem Umfang der Verträge und den Betreiberpflichten im Haus. Sie erfahren sie transparent im Erstgespräch als Festpreis, ohne versteckte Posten.

Gemischt genutzte Häuser rechnen wir nach Wohn- und Gewerbeeinheiten getrennt, damit Sie sehen, was welcher Teil kostet.

Wer haftet bei Gewerbeimmobilien für Prüf- und Wartungspflichten?

Die Verantwortung bleibt im Kern beim Eigentümer, auch wenn Aufgaben an Verwaltung oder Dienstleister übertragen werden. Wer Dienstleister sorgfältig auswählt, überwacht und das dokumentiert, mindert sein Haftungsrisiko erheblich.

Wir organisieren die wiederkehrenden Prüfungen, kontrollieren die Ausführung und legen die Nachweise ab, damit im Schadensfall belegbar ist, dass geprüft wurde. Wie die Pflichten zwischen Ihnen und Ihrem Mieter verteilt sind, klären wir anhand des Vertrags.

Ratgeber

Passende Ratgeber

Drei Messing-Briefkästen an einer Hamburger Klinkerwand im warmen Abendlicht

Zeit für eine neue Verwaltung?

Kostenloses Erstgespräch anfragen