Hausgeld und Jahresabrechnung: was drinsteckt und wie Sie prüfen

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den jeder Wohnungseigentümer an seine Eigentümergemeinschaft zahlt. Davon werden Heizung, Wasser, Versicherung, Hausmeister und Verwaltung bezahlt, dazu Reparaturen und die Rücklage für spätere Sanierungen. Das Wort selbst steht nicht im Gesetz. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spricht von „Vorschüssen zur Kostentragung“, gemeint ist dasselbe.

Das Hausgeld betrifft Eigentümer jedes Jahr gleich dreimal: wenn die Gemeinschaft den Wirtschaftsplan beschließt, wenn die Abrechnung eintrifft und wenn am Ende eine Nachzahlung oder ein Guthaben steht. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 ist dabei einiges anders geregelt als früher, vor allem, worüber die Eigentümer eigentlich abstimmen.

Dieser Ratgeber erklärt, woraus sich das Hausgeld zusammensetzt, wie Wirtschaftsplan und Abrechnung zusammenhängen und wie Sie beides lesen und prüfen. Er richtet sich an Eigentümer, Beiräte und alle, die eine Eigentumswohnung kaufen wollen.

Was ist Hausgeld?

Hausgeld ist der Vorschuss, mit dem jeder Wohnungseigentümer seinen Teil der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums trägt. Die Gemeinschaft hat keine eigenen Einnahmen. Alles, was sie ausgibt, kommt von den Eigentümern, und zwar in Monatsraten, damit der Verwalter laufende Rechnungen bezahlen kann, ohne dass jemand zwischendurch nachschießen muss.

Im monatlichen Betrag stecken in der Regel vier Bausteine:

• Betriebskosten des Hauses: Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Hausmeister, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung und was sonst für das gemeinsame Eigentum anfällt.
• Heizung und Warmwasser: meist als Vorschuss, abgerechnet wird nach Verbrauch.
• Verwaltung und laufende Instandhaltung: die Vergütung des Verwalters, Bankgebühren und kleinere Reparaturen. Wartungsverträge für Heizung oder Aufzug zählen dagegen zu den Betriebskosten und sind umlagefähig.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Geld, das für größere Maßnahmen wie Dach, Fassade oder Heizungstausch zurückgelegt wird.

Wie viel davon auf welche Wohnung entfällt, ist eine Frage der Verteilung, und die schauen wir uns als Nächstes an.

Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Wer zahlt wofür

Bei Eigentumswohnungen gilt die Grundregel des § 16 Abs. 2 WEG: Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten per Beschluss eine andere Verteilung festlegen, etwa nach Wohnfläche oder nach Verbrauch. Welcher Schlüssel für welche Kostenart gilt, steht in der Teilungserklärung oder in Beschlüssen. Wer das nachlesen will, findet die Grundlagen im Ratgeber zur Teilungserklärung.

Nach dem Gesetz kann die Gemeinschaft auch beschließen, wann Forderungen fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG). In der Praxis ist das Hausgeld monatlich zu zahlen, meist im Voraus zum Monatsersten. Nicht ins Hausgeld gehört: Die Grundsteuer für Ihre Wohnung zahlen Sie in der Regel selbst an die Stadt, ebenso Strom, Internet und Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung.

Zahlt der Mieter das Hausgeld?

Nein. Wer seine Wohnung vermietet, zahlt das Hausgeld weiterhin selbst und gibt nur einen Teil davon an den Mieter weiter. Das sind die Betriebskosten, die nach § 2 BetrKV umlagefähig und im Mietvertrag vereinbart sind, zum Beispiel Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und die Heizkosten. Verwaltungskosten, Instandhaltung und die Rücklage trägt der Vermieter allein. Die Hausgeldabrechnung ist deshalb nur der Ausgangspunkt für die Nebenkostenabrechnung an den Mieter, mehr dazu im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.

Die Hausgeldabrechnung lesen

Die Hausgeldabrechnung ist kein einzelnes Blatt, sondern ein Paket. Nach § 28 Abs. 2 WEG stellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung auf. Sie besteht aus der Gesamtabrechnung für die ganze Gemeinschaft und aus einer Einzelabrechnung für jede Wohnung. Dazu kommt in der Regel die Heizkostenabrechnung des Messdienstes. Zusätzlich muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen, der Ihnen zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 Abs. 4 WEG).

Am besten lesen Sie in dieser Reihenfolge:

1. Einzelabrechnung, Ihr Kostenanteil: Stehen die Kostenarten da, die Sie aus dem Wirtschaftsplan kennen, und stimmen Ihre Miteigentumsanteile?
2. Gezahlte Vorschüsse: Entspricht die Summe dem, was Sie tatsächlich überwiesen haben?
3. Heizkosten: Passt der Betrag zur beiliegenden Heizkostenabrechnung des Messdienstes?
4. Rücklage: Wie viel wurde zugeführt, und wie hoch ist der Stand laut Vermögensbericht?
5. Abrechnungsspitze: Wie groß ist die Differenz zwischen Ihren Vorschüssen und Ihrem Anteil an den tatsächlichen Kosten?

Im Rechenbeispiel von oben haben Sie 4.620 Euro Vorschüsse gezahlt. Hat Ihre Wohnung an den tatsächlichen Kosten und Zuführungen 4.690 Euro zu tragen, beträgt die Abrechnungsspitze 70 Euro zu Ihren Lasten.

Die typischen Stolperstellen sind schnell benannt. Die Abrechnung folgt grundsätzlich dem Zahlungsfluss (Ausnahmen gibt es etwa bei den Heizkosten): Es zählen die Zahlungen, die im Jahr tatsächlich geflossen sind, nicht die Rechnungen, die zu dem Jahr gehören. Eine späte Rechnung aus dem Vorjahr kann deshalb Ihre Zahlen verändern. Die Zuführung zur Rücklage steht als Ausgabe in Ihrer Einzelabrechnung, ist aber kein Verbrauch, sondern angespartes Geld der Gemeinschaft. Und die Gesamtsumme der Abrechnung ist nicht Ihre Nachzahlung: Entscheidend ist allein die Abrechnungsspitze.

Der Wirtschaftsplan als Grundlage des Hausgelds

Der Wirtschaftsplan entscheidet, was Sie im neuen Jahr monatlich zahlen. Der Verwalter stellt ihn jeweils für ein Kalenderjahr auf, mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Die Eigentümer beschließen dann nach § 28 Abs. 1 WEG die Vorschüsse, also das Hausgeld, und die Zuführung zur Rücklage, in der Regel in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Aus der Jahressumme je Wohnung ergibt sich die Monatsrate.

Was beschlossen wird, ist seit der Reform die Zahlungspflicht: die Vorschüsse je Eigentümer. Der Plan wird nicht mehr als Ganzes „genehmigt“, er bildet die Grundlage für diesen Beschluss. Wird er nicht rechtzeitig beschlossen, fehlt für das neue Jahr die Grundlage für das Hausgeld. Viele Gemeinschaften beschließen deshalb, dass der letzte Wirtschaftsplan bis zum nächsten fortgilt. Ein solcher Fortgeltungsbeschluss ist möglich, solange er sich auf einen konkreten Plan bezieht.

Das Hausgeld ist nur so verlässlich wie der Wirtschaftsplan, auf dem es beruht.

Woran erkennen Sie einen nachvollziehbaren Wirtschaftsplan?

• Er stellt die Kosten nach Arten dar und nennt die Vorjahreswerte dazu.
• Er zeigt die Zuführung zur Rücklage getrennt von den laufenden Kosten.
• Er nennt je Wohnung den Betrag und den Verteilungsschlüssel.
• Er erklärt größere Abweichungen zum Vorjahr, etwa gestiegene Energiekosten oder neue Wartungsverträge.

Der Verwaltungsbeirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und eine Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 WEG). Wer mit dem Beschluss nicht einverstanden ist, kann ihn anfechten, dafür bleibt ab Beschlussfassung ein Monat für die Klage und zwei Monate für ihre Begründung (§ 45 WEG).

Die WEG-Jahresabrechnung prüfen

Die Jahresabrechnung ist das Gegenstück zum Wirtschaftsplan: Sie zeigt, was wirklich ausgegeben wurde. Auch hier beschließen die Eigentümer seit 2020 nicht mehr über die Abrechnung als Zahlenwerk, sondern nach § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse, also über die Abrechnungsspitze.

Für die Prüfung genügt eine kurze Abfolge:

1. Abrechnung mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan vergleichen: Weichen einzelne Kostenarten stark ab?
2. Prüfen, ob für jede Kostenart der richtige Verteilungsschlüssel angewendet wurde.
3. Heizkosten mit der Abrechnung des Messdienstes abgleichen.
4. Rücklage kontrollieren: Zuführung, Entnahmen und Stand im Vermögensbericht.
5. Bei Unklarheiten Belege einsehen, das Recht dazu gibt § 18 Abs. 4 WEG, und die Stellungnahme des Beirats lesen.

Eine Rückfrage beim Verwalter lohnt sich, sobald ein Posten nicht zum Plan passt und Sie die Erklärung nicht auf dem Blatt finden. Nennen Sie dann den konkreten Posten und bitten Sie um die Belege, bevor die Versammlung abstimmt. Beachten Sie dabei die Anfechtungsfrist von einem Monat nach dem Beschluss. Eine ausführliche Anleitung mit sieben Prüfpunkten finden Sie im Beitrag Jahresabrechnung prüfen.

Was im Hausgeld für die Rücklage steckt

Ein Teil Ihres Hausgelds fließt in die Erhaltungsrücklage. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Geld ist für größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum gedacht, etwa Dach, Fassade, Aufzug oder Heizungsanlage, und soll verhindern, dass bei jeder größeren Rechnung eine Sonderumlage nötig wird.

Wichtig zu wissen: Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht Ihrem persönlichen Konto. Verkaufen Sie Ihre Wohnung, bekommen Sie Ihren Anteil nicht ausgezahlt, er bleibt für den Käufer in der Gemeinschaft. Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht, die Eigentümer entscheiden über die Zuführung im Wirtschaftsplan. Den Stand der Rücklage finden Sie im Vermögensbericht. Wie viel angemessen ist und wofür die Rücklage verwendet wird, erklärt der Ratgeber zur Erhaltungsrücklage.

Wie wir das in der Verwaltung handhaben

Eine gute Verwaltung legt den Wirtschaftsplan so vor, dass Eigentümer ihn ohne Vorwissen lesen können: nach Kostenarten gegliedert, mit Vorjahreswerten und getrennt ausgewiesener Rücklage. Sie erklärt Abweichungen, bevor jemand nachfragen muss, und stellt Abrechnung und Vermögensbericht so rechtzeitig bereit, dass sich Beirat und Eigentümer vor der Versammlung einlesen können. Als familiengeführte Hausverwaltung in Hamburg verwalten wir seit 1965 Eigentümergemeinschaften und legen Wert darauf, dass das Hausgeld für jeden Eigentümer nachvollziehbar bleibt. Wie wir die WEG-Verwaltung organisieren, steht auf unserer Leistungsseite.

Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.