Eine bauliche Veränderung in der WEG ist alles, was über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht: die Wärmepumpe anstelle des Gaskessels, die Ladeinfrastruktur in der Tiefgarage, die Solaranlage auf dem Dach. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 entscheidet darüber grundsätzlich die einfache Mehrheit. Wer am Ende zahlt, ist eine zweite Frage mit eigenen Regeln.
Im Einfamilienhaus entscheidet ein Eigentümer allein. In einer Eigentümergemeinschaft und im vermieteten Mehrfamilienhaus treffen mehrere Interessen aufeinander: Eigentümer, die selbst wohnen, Eigentümer, die vermieten, Mieter, die Betriebskosten tragen, und eine Technik, die das ganze Gebäude betrifft. Gerade beim Heizen hat sich 2026 viel bewegt: Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026, die bisherige 65-Prozent-Pflicht ist gestrichen. Dieser Ratgeber ordnet den Rechtsstand von Oktober 2026 ein und behandelt Entscheidung und Kosten, Wärmepumpe und Heizung, Dach und Photovoltaik in Hamburg, Wallbox, Sanierungsfahrplan, Förderung und Balkonkraftwerk.
Bauliche Veränderung oder Erhaltung: Wer entscheidet?
§ 20 Abs. 1 WEG: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Die erste Weiche ist die Einordnung. Erhaltung bedeutet Instandhaltung und Instandsetzung: das undichte Dach, die defekte Heizung, die schadhafte Fassade. Sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Nach verbreiteter Auffassung bleibt es Erhaltung, wenn ein ohnehin fälliges Bauteil durch eine zeitgemäße Lösung ersetzt wird. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG.
Auch dafür reicht für den Beschluss die einfache Mehrheit. Die Grenze liegt in § 20 Abs. 4 WEG: Eine Maßnahme, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt, darf weder beschlossen noch gestattet werden.
Wer zahlt: § 21 WEG
Die Kosten folgen nicht automatisch der Mehrheit, sondern einer eigenen Regel:
| Art der Maßnahme | Kostentragung |
|---|---|
| Erhaltung (Dach, defekte Heizung) | alle nach Miteigentumsanteilen, § 16 Abs. 2 WEG |
| Bauliche Veränderung, beschlossen mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Anteile, oder mit Amortisation in angemessener Zeit | alle nach Anteilen, außer bei unverhältnismäßigen Kosten, § 21 Abs. 2 WEG |
| Andere bauliche Veränderung | nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, § 21 Abs. 3 WEG |
| Privilegierte Maßnahme (Wallbox, Balkonkraftwerk, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaser) | der Eigentümer, der sie verlangt, allein, § 21 Abs. 1 WEG |
Das Ob und das Wer zahlt sind zwei Fragen, und beide gehören ausdrücklich in den Beschluss.
Ein Beschluss, der nur „die Maßnahme“ genehmigt und die Kostenverteilung offenlässt, ist die häufigste Quelle späterer Streitigkeiten. Wie die Versammlung dafür abläuft, steht im Ratgeber zur Eigentümerversammlung. Die Anfechtungsfrist beträgt nach § 45 WEG einen Monat ab Beschlussfassung.
Wenn Wohnungen vermietet sind
Vermietende Eigentümer fragen zusätzlich, was sie an Mieter weitergeben dürfen. Nach § 559 BGB können nach Modernisierungen jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden, ohne die Anteile, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Hinzu kommt eine Härtefallprüfung. Bei Gebäuden mit einem Eigentümer läuft das über die Zinshausverwaltung.
Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus
Ob eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus passt, entscheidet zuerst ein Fachplaner, nicht die Mehrheit. Maßgeblich sind die Heizlast, die Vorlauftemperaturen, die die vorhandenen Heizkörper brauchen, der Platz für das Außengerät, der Schallschutz und die Leistung des Stromanschlusses. Bei Gasetagenheizungen ist der Umstieg auf eine zentrale Anlage ein größeres Projekt, weil Leitungen und Wohnungsübergaben neu entstehen.
Die Entscheidung fällt in der Eigentümerversammlung. Ist die Gasheizung defekt oder am Ende ihrer Lebensdauer, ist der Ersatz Erhaltung und mit einfacher Mehrheit beschließbar. Wird eine funktionierende Heizung auf eine Wärmepumpe umgestellt, ist das eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, ebenfalls mit einfacher Mehrheit. Der Beschluss sollte Planungsauftrag, Variantenvergleich, Kostenrahmen und Kostenverteilung benennen. Ohne Vergleichsangebote kann er anfechtbar sein.
Die Kostenblöcke sind bekannt: Wärmepumpe und Pufferspeicher, Aufstellung, Elektroinstallation und Zähler, hydraulischer Abgleich, bei Bedarf einzelne Heizkörper, Planung, Schallschutz und Rückbau der alten Anlage. Konkrete Euro-Beträge nennen wir bewusst nicht: Die Spannen in Ratgebern und Anbieterseiten gehen weit auseinander und sagen über ein bestimmtes Haus wenig. Belastbar sind nur Angebote auf Grundlage einer Heizlastberechnung.
Ob die Gemeinschaft die Kosten aus Rücklagen tragen kann, zeigt ein Blick auf die Erhaltungsrücklage. Reicht sie nicht, droht eine hohe Sonderumlage.
Dachsanierung in der WEG und PV-Pflicht in Hamburg
Ablauf in der Gemeinschaft
Das Dach gehört zum Gemeinschaftseigentum. Seine Sanierung ist Erhaltung, die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, und alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen. Typische Schritte sind die Zustandsbewertung durch einen Dachdecker oder Sachverständigen, ein Leistungsverzeichnis, mehrere vergleichbare Angebote, der Beschluss mit Auftrag, Kostenrahmen und Finanzierung und anschließend Bauüberwachung und Abnahme.
Bezahlt wird zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Reicht sie nicht, kommen eine Sonderumlage oder eine Finanzierung in Betracht, beides braucht einen Beschluss, der ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wer ein Dach erst nach einem Sturmschaden unter Zeitdruck saniert, hat weder Vergleichsangebote noch Spielraum für die Photovoltaik.
Photovoltaik-Pflicht in Hamburg
Das Hamburgische Klimaschutzgesetz verlangt in § 16 Solarstromanlagen auf Dächern. In der heutigen Fassung gilt die Pflicht seit dem 1. Januar 2024 für Neubauten und für bestehende Gebäude, deren Dach wesentlich erneuert wird. Für Neubauten gab es schon seit 2023 eine Vorgängerregelung. Nach den Angaben der Umweltbehörde gilt im Bestand:
- Wesentlich ist die Erneuerung, wenn die Dachhaut zu mehr als 50 Prozent der Fläche erneuert wird. Einzelne Ziegel oder Instandhaltung lösen die Pflicht nicht aus.
- Zu belegen sind mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche, also der Dachfläche ohne Aufbauten, Dachfenster und andere notwendige Nutzungen.
- Die Pflicht entfällt, soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften, technische Unmöglichkeit oder wirtschaftliche Unvertretbarkeit entgegenstehen, etwa bei Denkmälern, fehlender Statik oder einer Amortisation von mehr als 20 Jahren.
- Dritte dürfen die Pflicht erfüllen, etwa durch Pacht der Dachfläche. Nachweise sind zehn Jahre aufzubewahren.
Die Pflicht trifft den Eigentümer des Gebäudes. Bei Wohnungseigentum heißt das in der Praxis: Die Gemeinschaft muss sie bei der Dachsanierung umsetzen oder einen Ausnahmegrund dokumentieren.
Gasheizungsverbot und Hamburger Klimaschutzgesetz
Ein Gasheizungsverbot für Eigentümergemeinschaften gibt es nicht. Das war schon vor 2026 eine verkürzte Darstellung, und nach der Novelle stimmt es erst recht nicht mehr.
Was seit Juli 2026 gilt
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es ist das umbenannte und grundlegend überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, ist gestrichen, ebenso die Beratungspflicht bei Öl- und Gasheizungen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Eigentümer können die Heizungsart wieder selbst wählen, und eine funktionierende Heizung muss nicht getauscht werden.
An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt die Bio-Treppe für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen: mindestens 10 Prozent biogene Brennstoffe oder Wasserstoff ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Für Hybridheizungen gelten Erleichterungen. Vermieter sollen bestimmte Kosten solcher Heizungen ab 2028 stufenweise mit den Mietern teilen.
Wer ältere Beiträge zum Heizungsgesetz kennt: Die Fristen, nach denen die 65-Prozent-Regel für Bestandsgebäude in Großstädten mit kommunaler Wärmeplanung ab Mitte 2026 hätte gelten sollen, spielen damit keine Rolle mehr. Was bleibt, ist eine wirtschaftliche Frage: Eine neue Gasheizung bindet an steigende Pflichtanteile biogener Brennstoffe und an den CO₂-Preis. Das gehört in den Variantenvergleich.
Was in Hamburg zusätzlich gilt
Hamburg hat eine eigene Regel: Nach dem Hamburgischen Klimaschutzgesetz muss beim Heizungstausch in Bestandsgebäuden ein Mindestanteil des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden, seit Juli 2021 und nach Angabe der Stadt 15 Prozent. Gasetagenheizungen in Mehrfamilienhäusern sind davon ausgenommen. Nach den Hinweisen der Behörde bleibt die Pflicht auch nach Inkrafttreten des GModG vorerst bestehen. Erfüllen lässt sie sich auf verschiedenen Wegen, etwa mit einer Wärmepumpe, Solarthermie oder dem Anschluss an ein Wärmenetz. Der Nachweis läuft über ein Online-Verfahren der Stadt.
Am 16. Juni 2026 hat der Senat außerdem den Hamburger Wärmeplan beschlossen, ein strategisches Zielbild bis 2040, das zeigt, welche Wärmelösung in welchem Gebiet am besten geeignet ist. Eine Pflicht zum Heizungstausch folgt daraus für sich genommen nicht, aber er hilft bei der Frage, ob ein Wärmenetz infrage kommt.
Wallbox im Mehrfamilienhaus und in der Tiefgarage
Für die Wallbox hat der Gesetzgeber den Weg verkürzt. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Gemeinschaft kann das Ob nicht frei ablehnen, sie beschließt aber über die Durchführung: Leitungswege, Zählerplätze, Brandschutz und Absicherung. Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG, wer die Wallbox verlangt, und nur ihm stehen die Nutzungen zu. Mieter haben nach § 554 BGB einen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Erlaubnis, der Vermieter braucht dazu seinerseits die Gestattung der Gemeinschaft.
Sonderfall Tiefgarage
In der Tiefgarage kommt es darauf an, wo Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Der Stellplatz ist oft Sondereigentum oder mit einem Sondernutzungsrecht belegt, Decken, Wände und Hauptleitungen sind Gemeinschaftseigentum. Sobald eine Leitung durch gemeinschaftliche Flächen läuft, braucht es einen Beschluss. Technisch zählt, wie viele Ladepunkte der Hausanschluss trägt: Mehrere Wallboxen ohne Lastmanagement können ihn überlasten. Bei Gemeinschaftsstellplätzen ohne feste Zuordnung ist die Lage komplizierter. Hier sollten Sie die Teilungserklärung prüfen und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.
Sanierungsfahrplan und Förderung
Ein individueller Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, ordnet die Maßnahmen an einem Gebäude in eine sinnvolle Reihenfolge. Erstellt wird er von einem Energieeffizienz-Experten nach einer Begehung vor Ort. Für eine Gemeinschaft ist er vor allem ein Entscheidungsinstrument: Die Versammlung bekommt eine fachliche Grundlage, und die Rücklagenplanung lässt sich darauf abstimmen.
Die BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude mit 50 Prozent des Honorars, bei Gebäuden ab drei Wohneinheiten mit höchstens 850 Euro. Wird der Fahrplan in einer Eigentümerversammlung erläutert, gibt es einmalig bis zu 250 Euro zusätzlich. Der Antrag muss vor Abschluss des Beratungsvertrags gestellt werden, und das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein. Das Honorar hängt vom Gebäude ab und gehört in ein schriftliches Angebot.
Für den Heizungstausch fördert die KfW im Programm 458. Nach ihren Angaben sind Wohnungseigentümergemeinschaften antragsberechtigt, wenn die Heizung im Gemeinschaftseigentum erneuert wird. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Zusätzliche Boni, etwa nach Einkommen, richten sich an selbstnutzende Eigentümer für ihre eigene Wohnung. Die Bedingungen wurden im Juli 2026 angepasst und sollen ab 2027 schrittweise abgesenkt werden. Einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es nicht.
Rechenbeispiel: Förderhöchstbetrag einer WEG mit 7 Wohneinheiten
Angenommen: Eine Gemeinschaft mit 7 Wohneinheiten tauscht die zentrale Heizung. Förderfähig sind je Wohneinheit höchstens 28.000 Euro für die erste, 15.000 Euro für die zweite bis sechste und 8.000 Euro für jede weitere.
Förderhöchstbetrag: 28.000 + 5 × 15.000 + 8.000 = 111.000 Euro.
Grundförderung 30 Prozent davon: höchstens 33.300 Euro, und nur, wenn die förderfähigen Kosten den Höchstbetrag erreichen.
Zu Fördermitteln in Hamburg bieten die Energielotsen Hamburg eine Beratung an. Die Bedingungen ändern sich zurzeit schnell, prüfen Sie sie deshalb vor jedem Beschluss neu.
Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft
Seit Oktober 2024 gehört die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte zu den privilegierten Maßnahmen: Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG kann jeder Eigentümer eine angemessene Anbringung verlangen. Wie bei der Wallbox entscheidet die Gemeinschaft über die Durchführung, also über Befestigung, Ort und Optik, nicht über das Ob. Die Kosten trägt der Eigentümer, § 21 Abs. 1 WEG. Mieter haben nach § 554 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis gegenüber dem Vermieter, der wiederum die Gestattung der Gemeinschaft braucht.
Praktisch gelten diese Eckpunkte:
- Leistung: Nach den Angaben der Bundesnetzagentur bis 800 VA Wechselrichterleistung und bis 2.000 Watt Modulleistung, damit die vereinfachten Regeln greifen.
- Anmeldung: Seit Mai 2024 nur im Marktstammdatenregister. Der Netzbetreiber wird darüber informiert, eine eigene Meldung bei ihm entfällt.
- Befestigung: Am Balkongeländer ist das in der Regel unproblematisch. Eingriffe in die Fassade sollten vorher beschlossen werden. Ein allgemeiner Beschluss zu Befestigungsart und Anzeige beim Verwalter spart Streit mit jedem Einzelnen.
GModG und Energieausweis: Was Eigentümer wissen sollten
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelte die energetischen Anforderungen an Gebäude, Heizungen und den Energieausweis. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und wurde dabei grundlegend überarbeitet. Die Heizungsregeln sind oben beschrieben, bleibt noch der Energieausweis.
Er beschreibt den energetischen Zustand eines Gebäudes, ist bei Verkauf und Vermietung vorzulegen und gilt zehn Jahre. Bei Mehrfamilienhäusern wird er für das ganze Gebäude erstellt, nicht je Wohnung. Es gibt Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Für 2027 sind nach Fachberichten Änderungen angekündigt, etwa die digitale Ausstellung. Prüfen Sie vor einer Neuausstellung, welche Fassung gilt. Was der Ausweis beim Verkauf bedeutet, steht im Ratgeber zu Immobilie verkaufen vorbereiten.
Wie wir das in der Verwaltung handhaben
Eine gute Verwaltung ersetzt keinen Fachplaner, sorgt aber dafür, dass die Gemeinschaft eine Entscheidung trifft, die hält: mit Vergleichsangeboten, einem Beschluss, der die Kostenverteilung ausdrücklich regelt, einer Prüfung der Förderung vor der Beauftragung und einer sauberen Ablage der Nachweise. Als familiengeführte Hausverwaltung in Hamburg seit 1965 und zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG begleiten wir Eigentümergemeinschaften durch solche Entscheidungen. Mehr dazu auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung in Hamburg.
Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
