Immobilie verkaufen: Steuer, Wert, Unterlagen

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte die Steuer klären, bevor der erste Interessent durch die Tür kommt. Denn ob und wie viel Steuer anfällt, hängt an Daten, die sich nicht mehr ändern lassen: dem Kaufdatum, der Nutzung in den vergangenen Jahren und dem Tag, an dem der Verkaufsvertrag beurkundet wird. Wer das zu spät merkt, kann nur noch rechnen, nicht mehr gestalten.

Dasselbe gilt für Wert und Unterlagen. Ein Preis, den Sie nicht begründen können, hält in der Verhandlung nicht. Und ein Käufer, der Protokolle, Abrechnungen oder den Energieausweis nachfordern muss, wird misstrauisch. Steuer, Wert und Unterlagen gehören deshalb zusammen: Sie bestimmen, was beim Verkäufer ankommt und wie lange der Verkauf dauert.

Dieser Ratgeber erklärt die Spekulationsfrist und die steuerlichen Folgen, die gängigen Bewertungswege, die Unterlagen für Käufer und Notar, die Besonderheiten beim Zinshaus und den Ablauf bis zur Übergabe. Rechtsstand ist Oktober 2026.

Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerlich relevant ist

Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre. Gemeint ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, und beides bemisst sich nach dem Abschluss der notariellen Kaufverträge, nicht nach der Übergabe oder dem Grundbucheintrag. Die Vorschrift gilt für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen. Wer die Frist abwartet, verkauft steuerfrei. Schon ein Tag kann entscheiden, lassen Sie die Frist daher berechnen.

Selbstnutzer und Vermieter

Für Selbstnutzer gibt es eine Ausnahme mit zwei Varianten. Entweder Sie haben die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend ausschließlich selbst bewohnt. Oder Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Entscheidend ist, dass die Zeitspanne über drei Kalenderjahre reicht. Nach gängiger Auslegung müssen es nicht drei volle Jahre sein, aber die Nutzung muss zusammenhängen und dauerhaft gewesen sein. Wer zwischendurch vermietet, kann diese Ausnahme verlieren.

Vermieter haben diese Ausnahme nicht. Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn versteuern.

Typische Fälle in Kurzform

• Selbst bewohnt seit dem Kauf: Der Verkauf ist steuerfrei, egal wie lange die Haltedauer war.
• Vermietet, Verkauf nach acht Jahren: Die Frist läuft noch, ein Gewinn ist steuerpflichtig.
• Zuletzt selbst bezogen, vorher vermietet: Haben Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, kann die Ausnahme greifen, auch wenn sie früher vermietet war. Die Nutzung muss aber tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgt sein.
• Geerbt oder geschenkt: Hier zählt die Anschaffung des Vorbesitzers, die Frist läuft also weiter, nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Steuerlich zählt der Tag des Kaufvertrags, nicht der Tag der Schlüsselübergabe.

Immobilienbewertung: Den Wert realistisch einschätzen

Die Immobilienbewertung folgt in Deutschland der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV dienen das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren zur Wertermittlung, einzeln oder kombiniert. Welches passt, richtet sich nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten.

Die drei Verfahren

• Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV): Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Grundstücke, weil es dafür genug Vergleichsfälle gibt.
• Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV): Maßgeblich ist, was die Immobilie dauerhaft an Miete abwirft. Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab, dazu wird der Bodenwert berücksichtigt. Das Ergebnis wird mit einem Liegenschaftszins in einen Wert umgerechnet. Das Verfahren gilt für vermietete Objekte.
• Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV): Es addiert Bodenwert und Gebäudewert, wobei der Gebäudewert aus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung entsteht. Es kommt häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.

Gutachterausschuss und Bodenrichtwerte

Eine erste Orientierung bieten die Bodenrichtwerte. Sie gelten für ein typisches Grundstück in einer Zone, nicht für das einzelne Grundstück (§ 16 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg stellt sie bereit, die Karte BORIS.HH ist kostenlos abrufbar. Der Ausschuss erstellt auf Antrag auch Verkehrswertgutachten. Die Kosten richten sich nach einer amtlichen Gebührenordnung. Ein solches Gutachten hat grundsätzlich keine bindende Wirkung.

Was den Wert beeinflusst

Lage, Größe, Grundriss, Baujahr, Zustand und energetischer Standard bestimmen den Wert. Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeld, Rücklage und beschlossene Sanierungen dazu, bei vermieteten Objekten die Miethöhe. Eine professionelle Bewertung lohnt sich, wenn der Wert für einen Erbausgleich, eine Scheidung oder eine Bank belegt werden muss, wenn das Objekt außergewöhnlich ist oder wenn Schätzungen weit auseinanderliegen. Einen Preis garantiert sie nicht, den macht am Ende der Markt.

Steuer beim Verkauf einer Immobilie

Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Nach § 23 Abs. 3 EStG ergibt er sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten. Haben Sie die Immobilie vermietet und dafür Abschreibung (AfA) in Ihrer Steuererklärung angesetzt, mindern diese Beträge die Anschaffungskosten, der Gewinn fällt also entsprechend höher aus. Bleibt der Gesamtgewinn eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze: Wird sie erreicht, ist der ganze Betrag steuerpflichtig. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.

Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Wie hoch der ausfällt, hängt von Ihrem übrigen Einkommen im Verkaufsjahr ab. Konkrete Prozentsätze lassen sich deshalb nicht pauschal nennen.

Grunderwerbsteuer und gewerblicher Grundstückshandel

Die Grunderwerbsteuer betrifft den Verkäufer wirtschaftlich nicht. In Hamburg beträgt sie 5,5 Prozent der Gegenleistung, meist also des Kaufpreises. Bei angenommenen 420.000 Euro wären das 23.100 Euro. Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind formal beide Vertragsparteien Steuerschuldner. Im Kaufvertrag wird die Steuer üblicherweise dem Käufer auferlegt, sodass er sie trägt.

Eine zweite Grenze gilt unabhängig von der Zehnjahresfrist: der gewerbliche Grundstückshandel. Als Faustregel der Finanzverwaltung und der Rechtsprechung spricht es für Gewerblichkeit, wenn jemand innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft. Dann gilt die Tätigkeit als gewerblich: Die Gewinne sind unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, und es kann Gewerbesteuer anfallen. Die Drei-Objekt-Grenze ist kein starres Gesetz, sondern ein Indiz, bei dem es auf den Einzelfall ankommt.

Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen

Käufer und Banken wollen Belege, keine Zusagen. Wer die Unterlagen vollständig hat, verkürzt die Prüfung durch die Finanzierungsbank und den Notar deutlich. Ihr eigenes Grundbuch können Sie als Eigentümer jederzeit beim Grundbuchamt einsehen. Beim Verkauf einer Wohnung kommen Unterlagen hinzu, die bei der Hausverwaltung liegen.

Für jedes Objekt

• Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentümer, Lasten und Grundschulden. Grundschulden müssen zum Vollzug gelöscht werden, was der Notar mit Ihrer Bank abstimmt.
• Energieausweis: Nach § 80 Abs. 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) müssen Verkäufer oder Makler dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich nach Anfrage vorzulegen, nach Vertragsschluss wird er dem Käufer übergeben. Das Gesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG), die Vorlagepflicht beim Verkauf steht weiterhin in § 80 Abs. 4. Energieausweise gelten zehn Jahre, für neu ausgestellte Ausweise sind ab 2027 neue Anforderungen vorgesehen.
• Grundrisse, Baugenehmigungen und Modernisierungsnachweise: Sie belegen Wohnfläche, bauliche Veränderungen und stützen den Preis.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Hier fragen Käufer und Banken nach den Unterlagen der Gemeinschaft:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Sie legt fest, was Sondereigentum ist und welche Regeln gelten. Mehr dazu im Ratgeber zur Teilungserklärung.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Sie zeigen, welche Sanierungen anstehen oder streitig sind. Wie Versammlungen ablaufen, erklärt der Ratgeber zur Eigentümerversammlung.
• Beschluss-Sammlung: Die Verwaltung führt sie nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG, mit den Beschlüssen und gerichtlichen Entscheidungen seit dem 1. Juli 2007.
• Letzte Jahresabrechnungen und aktueller Wirtschaftsplan: Sie belegen das laufende Hausgeld. Der Wirtschaftsplan wird nach § 28 Abs. 1 WEG jährlich aufgestellt.
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage: Nach § 28 Abs. 4 WEG stellt der Verwalter ihn nach Ablauf des Kalenderjahres zusätzlich zur Abrechnung auf. Käufer vergleichen die Rücklage mit den anstehenden Arbeiten. Wie die Rücklage funktioniert, steht im Ratgeber zur Erhaltungsrücklage.
• Zustimmung zum Verkauf, falls vereinbart: Nach § 12 WEG kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass der Verkauf zustimmungspflichtig ist. Ohne die Zustimmung ist der Verkauf unwirksam. Prüfen Sie das früh. Wer zustimmen muss, steht in der Gemeinschaftsordnung, häufig ist es der Verwalter.

Zinshaus verkaufen: Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses, meist Zinshaus genannt, rechnet der Käufer mit dem Ertrag. Der Preis wird über das Ertragswertverfahren oder über einen Vervielfältiger der Jahresnettomiete begründet. Besonders prüft der Käufer drei Dinge: wie belastbar die Mieteinnahmen sind, wie sich Mieten entwickeln können und wie groß der Instandhaltungsstau ist.

Der Käufer tritt nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse ein, die Verträge laufen also unverändert weiter. Das heißt für Sie als Verkäufer: Die Unterlagen müssen vollständig und stimmig sein.

• Mietverträge und Mieterliste: mit Miethöhe, Datum der letzten Erhöhung, Staffeln oder Indexklauseln, Kautionen und Laufzeiten.
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, damit der Käufer sieht, ob umgelegt wurde und ob Nachforderungen offen sind.
• Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Aufzug. Ein Gebäudezustand, der offen benannt wird, drückt den Preis weniger als einer, den der Käufer erst im Gutachten entdeckt.

Der Käuferkreis ist ein anderer als bei der Eigentumswohnung: Es kaufen vor allem Kapitalanleger und Investoren, die rechnen. Sauber dokumentierte Mieter, Abrechnungen und Reparaturen helfen dabei. Mehr zur laufenden Betreuung steht auf unserer Seite zur Zinshausverwaltung.

Eine Besonderheit ist die Maklerprovision: Die gesetzliche Teilung nach §§ 656c und 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei verhandelbar.

Maklerprovision beim Verkauf

Wer beim Verkauf einen Makler einschaltet, sollte die Regeln zur Provision kennen. Der Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht nach § 656a BGB Textform. Die Teilung nach §§ 656c und 656d BGB gilt nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.

In der Praxis heißt das: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, trägt der Auftraggeber mindestens die Hälfte der Provision. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragen. Er kann aber auch die ganze Provision selbst tragen. Der Käufer zahlt seinen Anteil erst, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat.

Vom Angebot bis zum Notar: Der Ablauf im Überblick

1. Vorbereitung: Steuerfrage klären, Wert einschätzen, Unterlagen sammeln, bei Wohnungen WEG-Unterlagen und eine mögliche Zustimmung nach § 12 WEG prüfen.
2. Vermarktung: Exposé mit Grundrissen, Fotos und Energieausweis, Besichtigungen und Finanzierungsnachweise der Interessenten. Was dazu gehört, beschreibt unsere Seite zum Immobilienverkauf.
3. Verhandlung: Preis, Übergabetermin, mitverkaufte Einbauten und Gewährleistungsausschluss. Käufer klären die Finanzierung in der Regel vorab.
4. Notartermin: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung muss notariell beurkundet werden, § 311b Abs. 1 BGB. In Hamburger Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung prüft die Stadt nach dem Notartermin ein Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB); das verlängert den Ablauf um einige Wochen. Bei Verbrauchern soll der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Der Notar wickelt den Vertrag ab: Er sichert den Käufer durch eine Auflassungsvormerkung, holt Löschungsbewilligungen ein, überwacht die Kaufpreiszahlung und beantragt später die Umschreibung im Grundbuch.
5. Kaufpreis, Übergabe und Nachlauf: Fällig wird der Kaufpreis, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt hat. Bei der Übergabe werden Zählerstände und Schlüssel protokolliert. Anschließend melden Sie Verträge um und informieren bei vermieteten Objekten die Mieter, und die Hausverwaltung erfährt vom Eigentümerwechsel.

Wie wir das in der Verwaltung handhaben

Seit 1965 ist Marquardt Immobilien in Hamburg als Hausverwaltung tätig, heute in dritter Generation in Familienhand. Als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG betreuen wir über 60 Eigentümergemeinschaften und mehr als 1.000 Wohneinheiten. Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen, entstehen in der laufenden Verwaltung: Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rücklagenstand. Wer sauber verwaltet wird, hat sie schnell zur Hand. Wie wir Eigentümer beim Verkauf begleiten, steht auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.

Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung im Einzelfall.