Vermieten in Hamburg: Miete, Mietenspiegel, Pflichten

Wer in Hamburg eine Wohnung vermieten will, bewegt sich in einem dicht geregelten Feld. Die Miete ist bei Mietbeginn begrenzt, Erhöhungen unterliegen Fristen und einer Kappungsgrenze, die Kaution ist gedeckelt, und als Eigentümer haften Sie für die Sicherheit des Hauses. Dieser Ratgeber erklärt, was private und institutionelle Vermieter von der Mietfestlegung bis zur Kündigung wissen sollten. Rechtsstand ist Oktober 2026.

Der Weg zum Mietverhältnis ist meist derselbe: Sie legen die Miete fest, wählen den Mieter aus und legen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor. Dann folgen Mietvertrag, Kaution und Übergabe der Wohnung. Nach dem Einzug bestätigen Sie dem Mieter für die Anmeldung den Einzug (Wohnungsgeberbestätigung, § 19 BMG). Beauftragen Sie einen Makler, gilt das Bestellerprinzip: Der Wohnungssuchende darf dann nicht mit der Provision belastet werden (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).

Miete festlegen: Der Hamburger Mietenspiegel

Der Hamburger Mietenspiegel (anderswo meist Mietspiegel genannt) ist die Grundlage für fast jede Mietfrage. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, also die Nettokaltmieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Der aktuelle Hamburger Mietenspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietenspiegel nach § 558d BGB. Er beruht auf einer Erhebung zum Stichtag 1. April 2025 und wurde im Dezember 2025 vorgestellt. Die Stadt weist darin eine mittlere Nettokaltmiete von 9,94 Euro je Quadratmeter aus, erstmals als Median gerechnet.

Für Ihre Wohnung ist dieser Durchschnitt wenig aussagekräftig. Die Mietenspiegeltabelle ordnet jede Wohnung nach drei Merkmalen ein: Wohnfläche, Baujahr in zehn Baualtersklassen und Wohnlage nach dem amtlichen Wohnlagenverzeichnis. Jedes Feld enthält einen Mittelwert und eine Spanne, in der zwei Drittel der erhobenen Mieten liegen. Der Mietenspiegel gilt für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung und nicht für Wohngebäude mit weniger als drei Wohnungen. Wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von Ausstattung und Zustand ab. Dabei hilft der Online-Rechner der Stadt.

Ein qualifizierter Mietenspiegel hat Gewicht: Das Gesetz vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Prüfen Sie deshalb, welche Ausgabe gerade gilt.

Indexmiete oder Staffelmiete: Welche Mietform passt

Wer die Miete nicht nur bei Mietbeginn, sondern über die Laufzeit planen will, kann zwischen zwei gesetzlichen Mietformen wählen. Beide ersetzen die Erhöhung auf die Vergleichsmiete.

Bei der Staffelmiete steht im Vertrag, wann welche Miete oder welche Erhöhung in Euro gilt. Jede Stufe bleibt mindestens ein Jahr unverändert (§ 557a BGB). Während der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen, also auch Modernisierungsumlagen. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Staffel ist für beide Seiten gut kalkulierbar. Der Nachteil: Steigen Marktmieten oder Kosten stärker als vereinbart, bleiben Sie bei den Beträgen im Vertrag.

Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Sie wird schriftlich vereinbart und bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert. Eine Anpassung erklären Sie in Textform, mit der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete in Euro. Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, Modernisierungsumlagen nur in engen Ausnahmen möglich. Der Vorteil: Ihre Miete hält mit der Inflation Schritt. Der Nachteil: In Jahren mit hoher Inflation steigt sie spürbar, und die Kappungsgrenze greift dabei nicht.

Die Mietpreisbremse gilt für beide Formen: Bei der Staffel muss jede Stufe zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit zulässig sein, bei der Indexmiete die Ausgangsmiete (§ 557a Abs. 4 und § 557b Abs. 4 BGB). Eine Faustregel: Die Staffel passt, wenn Sie feste Schritte planen wollen, der Index, wenn Sie den Wertverlust durch Inflation ausgleichen wollen und mit schwankenden Anpassungen leben können.

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

Haben Sie weder Staffel noch Index vereinbart, können Sie die Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Dafür gelten drei Grenzen. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen darf also frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Die neue Miete darf die Vergleichsmiete nicht übersteigen. Und es greift die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete grundsätzlich um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung um höchstens 15 Prozent. Hamburg hat die niedrigere Grenze per Verordnung für das gesamte Stadtgebiet festgelegt, befristet und zuletzt 2023 erneuert. Betriebskosten- und Modernisierungserhöhungen (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht mit.

Das Verlangen müssen Sie in Textform erklären und begründen (§ 558a BGB). Als Begründung kommen der Mietenspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen in Betracht. In Hamburg ist das in aller Regel der Mietenspiegel. Es genügt, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab dem dritten Kalendermonat. Stimmt er nicht rechtzeitig zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

Mietpreisbremse in Hamburg

Die Mietpreisbremse betrifft nicht das laufende Mietverhältnis, sondern den Vertragsabschluss. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Welche Gebiete das sind, bestimmen die Länder durch Rechtsverordnung. Das Bundesrecht lässt solche Verordnungen seit der Verlängerung durch den Bundestag vom Juni 2025 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 zu (§ 556d Abs. 2 BGB).

Hamburg hat davon Gebrauch gemacht. Der Senat hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung im November 2025 für das gesamte Stadtgebiet neu erlassen. Sie gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 und schließt an die frühere Verordnung an. Sie müssen daher prüfen, ob eine der gesetzlichen Ausnahmen greift:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
• Umfassende Modernisierung: die erste Vermietung danach (§ 556f Satz 2 BGB).
• Vormiete: War die Miete des Vormieters höher als die zulässige Miete, dürfen Sie bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren. Erhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht mit (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Modernisierung in den letzten drei Jahren: Sie dürfen die zulässige Miete um den Betrag überschreiten, den eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB). Zu Modernisierungen lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Sanieren und Modernisieren.

Wichtig ist die Auskunftspflicht. Berufen Sie sich auf eine dieser Ausnahmen, müssen Sie dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung unaufgefordert in Textform Auskunft geben, etwa über die Höhe der Vormiete (§ 556g Abs. 1a und Abs. 4 BGB). Fehlt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holen Sie sie nach, dürfen Sie sich erst zwei Jahre später darauf berufen.

Wer sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen will, muss es dem Mieter vor der Unterschrift sagen.

Die Folgen eines Verstoßes sind teuer. Der Mieter muss ihn in Textform rügen, eine Begründung verlangt das Gesetz seit 2019 nicht mehr (§ 556g BGB). Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er die zu viel gezahlte Miete für die gesamte Zeit zurückverlangen. Danach nur noch ab Zugang der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB).

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Wer ein Grundstück oder Haus besitzt, muss dafür sorgen, dass niemand zu Schaden kommt. Rechtlich folgt das aus der Haftung nach § 823 BGB und gegenüber dem Mieter aus der Pflicht, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Gemeint ist keine absolute Sicherheit, sondern das Zumutbare.

Typische Bereiche sind:

• Winterdienst: In Hamburg müssen Anlieger den Gehweg vor dem Grundstück räumen und streuen, nach Angaben der Stadt auf Grundlage des Hamburgischen Wegegesetzes. Zu räumen ist unverzüglich nach Ende des Schneefalls, bei Glätte sofort. Bei Schnee oder Eis nach 20 Uhr gilt Zeit bis 8.30 Uhr am Folgetag, sonntags und feiertags bis 9.30 Uhr.
• Treppenhaus und Zugänge: ausreichende Beleuchtung, intakte Stufen und Handläufe, freie Rettungswege.
• Haus und Technik: Dach, Fassade, Elektroanlagen und Aufzüge, außerdem Rauchmelder (siehe unten).
• Außenanlagen: Bäume auf Standsicherheit, Wege, Spielgeräte.

Die Pflichten dürfen Sie auf Dritte übertragen, etwa auf einen Winterdienst oder die Hausverwaltung. Ganz entlassen sind Sie damit nicht: Sie müssen den Dienstleister sorgfältig auswählen und kontrollieren, ob er seine Arbeit tut. Wer im Streitfall nicht nachweisen kann, dass er seine Überwachungspflicht erfüllt hat, haftet unter Umständen für den Schaden.

Die Kaution

Die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Das Gesetz begrenzt sie auf höchstens drei Nettokaltmieten, Betriebskostenvorauszahlungen und Pauschalen zählen nicht mit (§ 551 Abs. 1 BGB).

Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Mietbeginn, die weiteren zusammen mit den folgenden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Auch andere Sicherheiten wie eine Bürgschaft fallen unter die Dreimonatsgrenze.

Eine Geldkaution müssen Sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).

Nach Mietende nennt das Gesetz keine feste Rückzahlungsfrist. Sie haben eine angemessene Zeit, um Schäden und offene Forderungen zu prüfen. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten. Wie diese Abrechnung funktioniert, steht in unserem Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.

Mietvertrag kündigen als Vermieter

Der Mieter kann ordentlich ohne Grund kündigen. Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt drei Regelfälle: eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige, oder eine sonst gehinderte angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Eine Kündigung nur, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.

Zum Eigenbedarf nur so viel: Er muss ernsthaft sein und im Kündigungsschreiben konkret begründet werden. Bei nachträglich in Eigentumswohnungen umgewandelten Wohnungen gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die Hamburg per Verordnung verlängert hat. Lassen Sie vor jeder Eigenbedarfskündigung rechtlich prüfen, ob eine Sperrfrist läuft.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und den Grund nennen. Gründe, die nicht im Schreiben stehen, zählen nur, wenn sie erst danach entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Zudem soll der Vermieter auf Form und Frist des Widerspruchs nach der Sozialklausel hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Die Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter drei Monate. Nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sie sich auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Bei der dreimonatigen Frist muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats endet; bei sechs oder neun Monaten verschiebt sich das Ende entsprechend. Der Samstag zählt dabei als Werktag. Kommt das Schreiben erst am vierten Werktag an, verschiebt sich das Vertragsende um einen Monat.

Davon zu unterscheiden ist die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Der häufigste Fall ist der Zahlungsverzug: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand, oder über mehr als zwei Termine hinweg mit zwei Monatsmieten. Zahlt er binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine Kündigung mit Formfehler müssen Sie neu aussprechen und verlieren Zeit. Lassen Sie das Schreiben deshalb vor dem Versand prüfen.

Rauchmelder in der Mietwohnung

Die Rauchmelderpflicht steht in der Hamburgischen Bauordnung. Nach der Neufassung vom 6. Januar 2025 ist sie in § 48 Abs. 5 HBauO geregelt, zuvor stand sie in § 45. In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Geräte müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Aus der Pflicht zum Betrieb leitet die Hamburger Bauaufsicht die Instandhaltung ab. Verantwortlich ist nach ihrer Auffassung der Gebäudeeigentümer, auch für Einbau und Instandhaltung. Als Vermieter sorgen Sie deshalb dafür, dass die Melder vorhanden sind und funktionieren. Der Mieter muss den Einbau durch den Vermieter dulden, auch wenn er schon eigene Geräte angebracht hat. Das hat der BGH entschieden.

Die Kosten der regelmäßigen Wartung können Sie nach der Rechtsprechung als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält. Wie sie in die Abrechnung gehören, steht im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.

Wie wir das in der Verwaltung handhaben

Eine gute Mietverwaltung hält Fristen, Formvorschriften und den Stand der Verordnungen im Blick, damit eine Mieterhöhung oder Kündigung nicht an einem Formfehler scheitert. Marquardt Immobilien ist seit 1965 in Hamburg tätig, familiengeführt, und verwaltet ausschließlich hier. Was wir bei der Verwaltung vermieteter Wohnungen übernehmen, beschreibt unsere Seite zur Mietverwaltung in Hamburg. Wer vor der Neuvermietung steht, findet unter Vermietung, wie wir Eigentümer dabei unterstützen.

Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.