Hausverwaltung kündigen: So wechselt eine WEG den Verwalter

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist an ihren Verwalter nicht gebunden. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 kann sie ihn jederzeit abberufen, ohne dass sie einen Grund nennen muss. Was viele Beiräte nicht wissen: Abberufung und Verwaltervertrag sind zwei verschiedene Dinge, und beide haben eigene Regeln.

Abberufung: jederzeit, mit einfacher Mehrheit

Die Abberufung ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die dafür einen wichtigen Grund verlangt, ist seit der Reform unwirksam. Der Beschluss muss auf der Tagesordnung der Einladung stehen, sonst ist er anfechtbar.

Mit der Abberufung verliert der Verwalter sofort seine Organstellung. Er darf die Gemeinschaft nicht mehr vertreten und keine Konten mehr führen. Deshalb sollte im selben Termin auch der neue Verwalter bestellt werden, sonst steht die Gemeinschaft ohne handlungsfähiges Organ da.

Der Vertrag läuft nach, aber höchstens sechs Monate

Der Verwaltervertrag ist ein Dienstvertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter. Er endet nicht automatisch mit der Abberufung. Das Gesetz setzt aber eine Obergrenze: sechs Monate nach der Abberufung ist Schluss, egal was im Vertrag steht. Bis dahin hat der abberufene Verwalter Anspruch auf seine Vergütung, auch wenn er nicht mehr arbeitet.

Neuen Verwalter bestellen: was der Beschluss braucht

• Bestellung und Vertrag getrennt beschließen. Der Bestellungsbeschluss nennt den Verwalter und die Laufzeit, höchstens fünf Jahre (drei Jahre bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums, § 26 Abs. 2 WEG). Der Vertrag mit Vergütung und Leistungskatalog wird als eigener Punkt beschlossen oder die Gemeinschaft ermächtigt den Beirat, ihn abzuschließen.
• Angebote vergleichbar machen. Die Rechtsprechung erwartet, dass die Eigentümer vor der Bestellung mehrere Angebote kennen. Ohne Vergleichsangebote kann der Beschluss anfechtbar sein, weil er dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht; bei der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters gelten Erleichterungen.
• Zertifizierung prüfen. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG bestellt wird. Ein Verwalter ohne Zertifikat ist dann ein Anfechtungsgrund. Mehr dazu im Artikel zur Zertifizierung.

Was der alte Verwalter herausgeben muss

Mit dem Ende der Bestellung muss der bisherige Verwalter alle Unterlagen der Gemeinschaft an den Nachfolger herausgeben: Beschluss-Sammlung, Verträge, Rechnungen, Kontounterlagen, Versicherungspolicen, Wartungsnachweise, Schlüssel und die laufenden Vorgänge. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Vergütung hat er nicht. Die Konten der Gemeinschaft laufen auf den Namen der Gemeinschaft und müssen auf den neuen Verwalter übertragen werden.

Bei uns läuft das so: Wir fordern die Unterlagen an, quittieren den Eingang gegenüber der Vorverwaltung und sichten den Bestand, bevor wir das erste Schreiben an die Eigentümer schicken. Was fehlt, fordern wir nach, notfalls mit Frist. Was danach kommt, beschreibt unsere Seite zur WEG-Verwaltung in Hamburg.

Checkliste für den Beirat

1. Laufzeit der aktuellen Bestellung und Kündigungsklauseln im Vertrag nachsehen.
2. Drei Angebote einholen, dabei auf Zertifizierung, Erreichbarkeit und Leistungskatalog achten. Die letzte Jahresabrechnung prüfen, bevor sie der neuen Verwaltung übergeben wird.
3. Tagesordnungspunkte formulieren: Abberufung, Bestellung, Vertragsabschluss, Kontovollmacht.
4. Versammlung so terminieren, dass die Sechs-Monats-Frist zum gewünschten Wechseltermin passt.
5. Nach dem Beschluss: Übergabetermin mit alter und neuer Verwaltung, Protokoll der Übergabe.

Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.