Ratgeber-Artikel
Hausverwaltung kündigen: So wechselt eine WEG den Verwalter
Verwaltervertrag kündigen: Abberufung nach § 26 WEG, Vertragsende spätestens nach sechs Monaten, neuer Verwalter. Das bereitet der Beirat vor.
Lange konnte jeder eine Hausverwaltung eröffnen, ohne etwas nachweisen zu müssen. Mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber das geändert: Eigentümergemeinschaften haben jetzt einen Anspruch auf einen Verwalter, der vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung bestanden hat.
Der Anspruch
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters im Sinne des § 26a.
§ 26a Abs. 1 WEG: Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Der Anspruch gilt seit dem 1. Dezember 2023. Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits bestellt waren, galten gegenüber den Eigentümern dieser Gemeinschaft übergangsweise bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert, § 48 Abs. 4 WEG; für neue Mandate galt das nicht. Diese Übergangsfrist ist abgelaufen. Wer heute einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt, riskiert die Anfechtung des Beschlusses, wenn ein Eigentümer die Zertifizierung verlangt hat.
Was die Prüfung umfasst
Die Prüfung ist bundesweit einheitlich in der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung geregelt. Sie besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil und deckt drei Bereiche ab:
- Recht: Wohnungseigentumsgesetz, Mietrecht, Vertrags- und Haftungsrecht, Versammlung und Beschlussfassung.
- Kaufmännisches: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagen, Buchführung, Versicherungen.
- Technik: Bauliche Grundlagen, Instandhaltung, Verkehrssicherung, Energie und Heizung.
Als zertifiziert gelten außerdem Personen mit Befähigung zum Richteramt, Immobilienkaufleute und geprüfte Immobilienfachwirte, § 26a Abs. 2 WEG in Verbindung mit der Verordnung. Sie müssen die Prüfung nicht ablegen.
Verwalter ist eine Firma: wer muss zertifiziert sein?
Wird eine GmbH zum Verwalter bestellt, darf sie sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn alle Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Verwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder als zertifiziert gelten. Eine Zertifizierung nur des Geschäftsführers reicht also nicht, wenn der Objektbetreuer keine hat. Fragen Sie deshalb nicht nur, ob die Firma zertifiziert ist, sondern wer Ihr Haus betreuen wird.
Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften
Verwaltet ein Eigentümer aus den eigenen Reihen die Gemeinschaft, gilt der Anspruch nicht, wenn die Anlage weniger als neun Sondereigentumsrechte hat und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG am Ende. Für externe, gewerbliche Verwalter gibt es diese Ausnahme nicht.
So prüfen Sie es
- Nach dem Zertifikat der IHK fragen, mit Name der Person und Datum der Prüfung.
- Klären, ob die Person, die das Objekt betreuen wird, selbst zertifiziert ist.
- Die Zertifizierung als Bedingung in den Bestellungsbeschluss aufnehmen. Wie der Beschluss aufgebaut ist, steht im Artikel Hausverwaltung kündigen.
Bei Marquardt Immobilien ist Matthias Marquardt zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Stefanie Doetsch ist als Immobilienkauffrau (früher: Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft) nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt. Mehr zu unserer WEG-Verwaltung in Hamburg.
Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Lage in Grundzügen. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
